【定按計劃】追加減息0.2厘有無so？話你知H按、P按同定按點揀好

2月底財政預算案公布的定息按揭試驗計劃，已於今日（7日）起正式接受申請，暫有7間銀行包括中銀、渣打、東亞等接受申請，期限至10月底。按證公司更因應市場利率變化，將10至20年的定按息率，由原本的2.75厘至2.95厘，下調至2.55厘至2.75厘。究竟息率減了0.2厘之後，「定按」會否重新吸引到業主呢？

低息環境下仍欠吸引力

按揭由於銀碼大還款期又十分長，即使息率只是相差毫釐，總利息支出亦可能差之千里。定按即使減了0.2厘息，2.55厘的起跳息率，在現時低息環境下仍欠缺吸引力。

先與主流的H按比較，與H按供樓相關的1個月港元拆息，已連跌9日至昨日的0.85厘，以現時低至H加1.24厘計，H按息實際約2.1厘，較普遍封頂息率2.5厘，變相「減息」0.4厘，而就算長期處於封頂位，息率亦只是約2.5厘水平，仍較定按吸引。

至於佔市場約1成份額的P按。以現時P按一般為P減2.8厘計，P按實際按息約為2.45厘，亦比定按最低2.55厘優惠。另一個比較位是年期，定按最長做20年，息率為2.75厘，而H及P按不僅息率平均較低，最長更可做30年。不過按證表示準業主實際可向銀行申請混合定按與浮息或者定按的最長30年按揭計劃，惟頭10至20年定按期過後，若再續浮息按揭息率須用P按，息率暫訂P減2.35厘，即實際約2.9厘水平，算不上吸引。

透過上述混合操作，買家不會存在因年期縮短而造成供款大增的問題，更不須過壓測，每月收入要求會較低，成為定按少有的優點。不過，現時的定按與H按的息率差距仍明顯，而供樓人士始終「向錢看」，傾向選擇眼前較低息的計劃，況且低息環境預料將持續一段長時間。只有市場進入加息周期，各銀行調高「最優惠利率」即P的息率，才會令定按價值浮現。

順帶一提，其實定按計劃並非新產物。2018年初市場盛傳加息周期展開，有個別銀行推出定按計劃，部分首年定息更低至1.68厘，曾經令定按計劃成為市場焦點，取用率更一度逼近H按，不過由於市場很快又再減息，銀行亦停推定按計劃優惠。

撰文：唐婉琦

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