樓價不跌之謎

姊妹們，政府為遏抑樓市升勢（炒風？），過去3年先後多次採用不同名目的「印花稅」來對抗，但結果，樓市只有短暫的調整。調整過後，樓價升得更高更快。

樓市就像走馬燈一樣，高價樓升完就到中價樓，中價樓升完再到細價樓，當中包括資助房屋和公屋，到細價樓升到癲之後，又輪到高價樓接力。

最明顯的例子就是近期在北角區開售的新盤維港頌，該新盤在短短兩星期內已經售出八成，平均呎價高達3.2萬元，令人嘖嘖稱奇！

這幾年政府推出的印花稅稅種包括額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD），經過修訂後，現時是物業在6個月內轉手須繳納20％印花稅；6至12個月內轉手須繳15％印花稅；12至36個月內轉手須繳10％印花稅。

政府辣招雖多 難遏樓價

然後，政府又推出買家印花稅，非本地居民（包括本地和海外公司）購買香港住宅物業須額外繳付15％印花稅；然後就是最「辣」的雙倍印花稅，即是買入第二項物業需繳付雙倍的印花稅。到後來，所謂的雙倍，更劃一為15％。

理論上，一個外國人在香港買入第二個物業，又在半年內轉手，便要繳付50％的印花稅，對遏抑他們的投資需求應有一定幫助，奈何法例仍然存在漏洞，因為他們可以透過「一約多伙」的方式，以迴避雙倍印花稅。

於是，政府又再出招，堵塞透過「一約多伙」來迴避雙倍印花稅之風，暫時所見是有少許遏抑作用。但整體來說，無論政府如何出招，除了令到庫房「豬籠入水」外，對樓市似乎真的沒有太大作用，等上車的年輕人，依舊望樓興嘆，到底原因為何呢？

我過去的分析是，利息處於超低周期，買樓比租樓更着數，所以鼓勵了更多人置業。另外，對大部分即將或已退休人士來說，超低息時期，自己的退休金沒有出路，惟有買樓收租。另外，當然是最核心的問題，那就是，這幾年物業供應相對短缺。

這些都是很理論的分析！有些業內人士則認為，政府一味透過提高印花稅去遏抑需求的措施，同一時間也遏抑了供應，所以於事無補。

但原來，更核心的原因是，香港的銀行體系實在太多錢，當中的錢除了我剛才提到的退休或即將退休港人在銀行的存款外，還有一大筆「中資錢」。

中資盈利滯港 大手掃貨

最近我跟一位會計師談及香港樓市的問題，他告訴我，更多的錢其實是來自中資，這不是內地人來港買樓那麼簡單，而是早年很多內地公司在香港成立了空殼公司，將大部分利潤撥到香港公司，以減輕稅負。

結果，這些「香港公司」在過去幾十年賺了不少錢，而這些錢一直留在香港的銀行體系，沒有調回內地。這些中資錢可以不問價，一口氣動用數以億計的資金，掃入十個八個單位，因此，樓價不升才怪（部分則透過買地參與香港的地產市場）！

姊妹們，如果妳是有樓之人，樓價上升，相信妳始終會高興，但對於一些渴望「上車」的姊妺來說，樓價無止境地上升，置業夢漸行漸遠的無奈，又實在令人嘆息！

正如我在早前的文章中所說，現在香港的樓價是嚴重扭曲了的，希望新任特首真的有能力「撥亂反正」！

（本欄逢周一、三、五刊登）

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