香港應否重設租務管制？

運輸及房屋局局長找人傳給我一份文件，是要提交給立法會房屋事務委員會有關「租務管制」的研究報告，我猜這是要收集意見吧。

香港過去曾設立過租金管制，後來廢除，現在房屋價格高企，應否重設？經濟學101的答案很清楚，租金管制會造成資源錯配，更多的人租不到房子，租金也不見得能下降。再進一步分析，可以發現此政策有得益者，也有人會蒙受損失，但社會的總體損失大於總體得益。租金管制會造成租房短缺，業主不肯把樓租出，對於能以低價租到房子的人來說，他們是得益者，但有相當人會因房屋短缺，就算肯多出錢也租不到房子，他們是受害者。業主的收益被壓低，當然也是受害者。

租管推高租金 租客難覓放盤

上面的又是經濟學的初級理論，在實際世界中，可能發生的情況又較為豐富有趣。三藩市是一個有租金管理的地方，當地房屋昂貴，直逼香港，又因離開它四、五十公里的矽谷僱有大批年輕的科技人才，而這些人很多都喜歡三藩市市區的生活方式，就算每天要坐長途巴士上班也要住在此地，他們又因年紀尚輕，積蓄無多，買不起樓，所以都倚靠租務市場，房租自然也貴得驚人。種種條件與香港頗有相似之處，它的租金管制的經驗也就特別值得香港參考。

第一條經驗是租金管制反而把租金推高！從業主的角度而言，一旦把房子租出，以後加租的幅度便受到限制，縱使不斷有人要湧入城中居住，付出昂貴的租金也在所不惜，業主既不能趕走住客，也加不了多少租，所以最好的自衞方法便是在訂定租約時已把將來的情況也考慮在內，先吸極高的租金再算。

「租霸」加深業主租客矛盾

第二條經驗是住客很難才會找到房子。租客被業主面試時，幾乎要被查家宅。一些年輕人為求獲業主青睞，甚至會為自己的生活製作短片，附以履歷介紹信畢業時的成績等等不一而足，以求證明自己生活檢點，不會做無賴不肯搬走。業主為何要如此謹慎，因他們害怕租客一旦住上了，就算幹下甚麼事也趕不走他們，更遑論加租。

第三條是「租霸」時會出現。當外間市場已升至遠高於合約中所列明的租金時，住客當然不願搬走。有些租客還當上二房東，做「包租公」、「包租婆」把單位內部分地方以更高租金分租出去。如此一來，二房東自己不用付出代價便可有屋可住，甚至有盈餘，但業主卻仍然只能收低租，但卻莫奈何。

其實我也曾是香港租務管制的得益者，很多年前曾租住過一個有租金管制的單位，後來分租出去，「不熟不吃」，租客都是一些文化界及傳媒人，後來這些人在社會中都頗有影響力，我家中時會有各方君子跑來過夜，有點像文化沙龍，大家吹水，最重要一點是，我這個包租公倒是不用花費多少便有屋可住。業主因早已移民，不去追究我，否則必會黑口黑面。

第四條是業主與住客矛盾可以很深，家宅不寧。若租金與市場太過脫節，住客又有合約保護，業主可怎麼辦？答案之一是住宅盡量不維修，斷水斷電層出不窮，總之千方百計務求住客住得辛苦，最終受不了而自行離去，業主便可用高得多的價錢再把房子租出。

以上所說都有大量真實個案支持，問一問三藩市的親友便可得知。政府的研究報告中也有引用一些學術研究證明租金會因管制反而增加。香港的立法會議員不宜頭腦簡單，隨便支持甚麼租金管制，否則港人住屋便更加困難，增加土地及建屋量才是最根本方法。

(本欄逢周一、五刊登)