上日提到,美國今年最多只會象徵式加息一次,幅度應是0.25%,而時間應是今年12月,即今年最後一次聯儲局公開市場委員會會議。換句話說,雖然去年啟動了今次的加息周期,但過去兩年,實際上可能只是每年加息一次,合共加幅只有半厘!
這個變化主要因為今年初內地實施「熔斷機制」,導致中港股市大跌,加上油價急挫,拖累環球股市。再者,英國6月的公投意外地贊成「脫歐」,進一步令環球經濟蒙上陰影。因此,聯儲局不斷採取拖字訣。
美國總統大選 影響加息步伐
在剛結束的議息會議後的記者會上,主席耶倫修正了未來的利息走勢預測,除了今年年底加息一次外,明年或加息兩次、後年或加息三次,合共加息幅度或只有1.75%(連同去年所加的0.25%),比起去年時的估計,即未來三年,每年加息四次,每次0.25%,合共加息3%的幅度再次放慢了!
而且,11月8日是美國總統選舉,現時的形勢十分吃緊,民主黨的希拉里和共和黨的特朗普,支持度十分接近,萬一言論出位(未知將來是否言和行同樣出位)的「狂人」特朗普真的當上美國總統,美國以至環球經濟或會步入一段長時間不明朗,這可能再給聯儲局一度難題了!到底應按照原先的步伐加息,還是再放慢腳步?真的費煞思量!
這次「息魔」愈走愈慢,對本港供樓人士來說,當然是喜訊,因為未來的供樓負擔只會以極溫和的步代增加。去年我曾忠告姊妹們,要做好加息的心理和實質準備,即是要假設按揭利息真的會上升3厘,看看自己能否應付。
當時我告訴大家,每100萬元按揭,以20年期計,如加息3%,每月供款負擔總共會增加1,600元左右。如是300萬按揭,每月負擔便會增加4,800元左右(實際上是會分開多次才增至4,800元的)!
跌勢迅速逆轉 呎價再創新高
現在看來,這忠告可能過早了,因未來加息步伐可能還有機會進一步減慢呢(假如特朗普當選)!
我相信,物業市場很早便已消化了這消息,若不,樓市又怎會經過逾半年時間調整後,近期又重拾升軌呢!
有幾位姊妹本來都等着樓價跌便置業。今年初,本以為到年底有少許機會跌至一個較易負擔水平。殊不知,市場形勢轉得這麼快,加息幅度預期放慢後,樓價不但止跌,還急促回升,部分單位呎價已創了或升至接近上次高位了,姐妹們都十分失望!
更諷刺的是,由於銀行沒有其他貸款生意可做,仍集中搶按揭生意。
於是,在你爭我奪的情況下,按揭利息其實不升反跌,現時有銀行可以提供首年1.65厘的定息按揭計劃,即大約H+1.38厘左右,就算次年也是H+1.4厘,而且,上限鎖定為P-3.1厘,即細P(5厘的最優惠利率,主要是大銀行提供)只是1.9厘,而大P(5.25厘的最優惠利率,主要是其他銀行提供)也不過2.15厘!
低息環境持續 樓價難再續跌
在如此低息的大環境下,樓價續跌的機會真的不大,未來要煞住樓價升幅的唯一板斧就只有增加供應,但這仍需要一段時間。因此,我仍會這樣建議,想置業的姊姊們,當妳有能加付首期和供樓時,就是買樓的時機了!
(本欄逢周一、三、五刊登)
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撰文:
唐德玲
作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心