土地供應的大辯論進入大直路,公私營合作、發展商持有的農地儲備是其中一個敏感的議題,特首林鄭月娥日前就再闡述心目中的公私營合作構思。
林鄭月娥解釋,包括近年城規會對於發展商「闖關」較保守,結果是「不要起高、起多」,但質疑「現時香港整體如此缺乏房屋,是否應任由個別發展商用低密度建屋」,因此可借助增加地積比作為誘因,但林鄭稱︰「不是給他(發展商)起多(額外私樓單位),而是興建多些(樓面)作首置上車盤」。
低密度發展限制了土地發展潛力,單是抽取粉嶺、上水、元朗及屯門幾個規劃分區,合共涉及約18份分區大綱圖計算,屬於「住宅(丙類)」或「住宅(丁類)」用途的低密度住宅用地,面積就合共多達656公頃,相當於35個維園的面積,比起新界東北發展區面積更大。
低密度發展用地地積比率普遍僅0.2倍至0.75倍,不少規劃為洋房發展,所提供的房屋供應有限,以米埔一帶為例,多達150公頃的土地僅提供6,000多幢洋房。
如果能夠在新界區物色一定數目的低密度發展用地,略為提高地積比率作分層住宅、屋苑式發展,的確能釋放出相當多土地供應。
低密度用地 限制發展潛力
最明顯是新地與置地合作的牛潭尾石湖圍項目,佔地約11.3公頃,原本作洋房發展,地積比率0.4倍,只能夠提供約300幢洋房,總樓面約48.6萬呎,但後來申請提高地積比率至3倍,並改為興建中小型單位為主的分層住宅,單位供應大增19倍至5,900多伙。
假如將公私營合作的框架套用在這個例子,政府負責提供基建幫助項目上馬,但發展商須交出額外增加的樓面作為首置上車盤。以放寬密度後項目住宅樓面約357.3萬呎計算,扣除放寬密度前的48.6萬呎樓面作私樓,將釋出逾300萬呎樓面作為首置盤,提供數以千計的單位。
但如果按照在這個模式下,發展商的確得到好處不太多,實際的發展利益亦可能受影響,到底發展商願不願上鈎?
另一方面,基於新界項目發展密度較低,地積比率由0.4倍、0.6倍,放寬至3倍、4倍,實際增加的額外樓面較項目原本作私樓發展的樓面,多出數倍甚至十倍計。如果所有在公私營合作模式下額外發展樓面,全部由政府收回作首置盤,會否出現「妹仔大過主人婆」,一幅私人土地變成由公營項目主導?
若政府可毋須將所有額外樓面都劃作首置盤,公私營發展各自的樓面、單位比例應怎樣劃分?是5︰5、6︰4還是7︰3,怎樣去「劃綫」均會影響計劃的吸引力以及公眾利益,將考驗政府的平衡工夫。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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覓地建屋 公私營合作尋出路
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2018-02-02
覓地建屋-公私營合作尋出路