買$840萬單位 揀發展商按揭 利息多$500萬

樓市熾熱，近年不少新盤都推出高成數的發展商按揭，有代理估計，有2至3成個案承造，尤其首期不足的年輕人。惟消委會發現，發展商的按揭利率較一般銀行高逾倍，以848萬元單位為例，發展商的按揭計劃全期利息，較銀行多付513萬元，日後供款亦更吃力。消委會提醒，買家如未儲足彈藥，可申請按揭保險提高貸款額。

消委會指，不少新盤發展商推出高成數的按揭計劃，以吸引未能獲銀行批出按揭的準買家申請。以一個折實售價848萬元的單位，銀行貸款上限為500萬元，買家須付348萬元首期，如以P-2.75％為利率計算，供款25年，全期總利息支出為154萬元，月供21,000元；而發展商按揭則可借出樓價80％，即678萬元，首期可驟減至170萬元，利率卻以P+1％計算，較銀行多付513萬元利息，且首3年只供利息，月供約33,000元，其後22年需還本金連利息，月供達46,000元，是銀行按揭的1倍多。

資金不足 可申按揭保險調高貸款

金管局回應稱，近1至2年有關按揭承造個案急促上升，會密切關注及穩定金融體系。消委會說，發展商的相關按揭風險高，且不受金管局監管，一旦樓市逆轉，會引發壞帳。美聯住宅部行政總裁布少明估計，近年承造發展商高成數按揭的個案有2至3成，主要是無入息證明、首期不足的年輕人，一般在供滿3年後，預設樓市升勢持續，會做轉按減低供款壓力。

但城大建築科技學部高級講師潘永祥指，轉按需符合一定條件，包括壓力測試，而未來息口上升，增加供樓負擔，建議年輕準買家「凡事不要去得太盡，若收入或工作不穩定，一旦樓市大跌會變負資產，所有辛苦儲來的錢會一鋪清袋。」消委會建議，若資金不足可申請按揭保險調高貸款額，但如要按揭成數達90％，樓價必須低於400萬元、首次置業作自住及固定受薪。

不同銀行利息 可相差$20萬

消委會上月分析17間銀行、62個樓按計劃，由於按揭利率不同，以一個500萬元物業為例，倘按揭6成，供款期20年，以最低1.79厘利率計算，月供14,900元，全期利息總開支約57萬元；以最高2.32厘利率計算，月供15,600元，利息開支達75萬元，相差近20萬元。