樓市熾熱,近年不少新盤都推出高成數的發展商按揭,有代理估計,有2至3成個案承造,尤其首期不足的年輕人。惟消委會發現,發展商的按揭利率較一般銀行高逾倍,以848萬元單位為例,發展商的按揭計劃全期利息,較銀行多付513萬元,日後供款亦更吃力。消委會提醒,買家如未儲足彈藥,可申請按揭保險提高貸款額。
消委會指,不少新盤發展商推出高成數的按揭計劃,以吸引未能獲銀行批出按揭的準買家申請。以一個折實售價848萬元的單位,銀行貸款上限為500萬元,買家須付348萬元首期,如以P-2.75%為利率計算,供款25年,全期總利息支出為154萬元,月供21,000元;而發展商按揭則可借出樓價80%,即678萬元,首期可驟減至170萬元,利率卻以P+1%計算,較銀行多付513萬元利息,且首3年只供利息,月供約33,000元,其後22年需還本金連利息,月供達46,000元,是銀行按揭的1倍多。
資金不足 可申按揭保險調高貸款
金管局回應稱,近1至2年有關按揭承造個案急促上升,會密切關注及穩定金融體系。消委會說,發展商的相關按揭風險高,且不受金管局監管,一旦樓市逆轉,會引發壞帳。美聯住宅部行政總裁布少明估計,近年承造發展商高成數按揭的個案有2至3成,主要是無入息證明、首期不足的年輕人,一般在供滿3年後,預設樓市升勢持續,會做轉按減低供款壓力。
但城大建築科技學部高級講師潘永祥指,轉按需符合一定條件,包括壓力測試,而未來息口上升,增加供樓負擔,建議年輕準買家「凡事不要去得太盡,若收入或工作不穩定,一旦樓市大跌會變負資產,所有辛苦儲來的錢會一鋪清袋。」消委會建議,若資金不足可申請按揭保險調高貸款額,但如要按揭成數達90%,樓價必須低於400萬元、首次置業作自住及固定受薪。
不同銀行利息 可相差$20萬
消委會上月分析17間銀行、62個樓按計劃,由於按揭利率不同,以一個500萬元物業為例,倘按揭6成,供款期20年,以最低1.79厘利率計算,月供14,900元,全期利息總開支約57萬元;以最高2.32厘利率計算,月供15,600元,利息開支達75萬元,相差近20萬元。
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2017-09-15
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