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港人首置上車盤 如何定位惹關注

發佈時間: 2017/09/08

本周二有關房屋政策的消息相當熱鬧,特首林鄭月娥表示,十月公布的施政報告將交代她對本港房屋政策的看法和具體措施,以滿足市民置業安居的訴求。

有報道指,房協主席鄔滿海出席電台節目時表示,行政長官林鄭月娥計劃在首份施政報告提出的港人首置上車盤,主要對象是目前的居屋綠表白表申請人,價格會視乎申請人的負擔能力,未必與市價掛鈎,但因為價格較低,轉手亦有較多限制,只能賣給綠表白表人士,但毋須補地價。

另闢資助房 土地從何來?

如果依鄔滿海的說法,有幾點問題值得解答︰港人首置上車盤的土地來源?如何不影響原有公私營房屋的供應下,資助房屋多闢一條路綫?

港人首置上車盤與綠置居、甚至居屋有相當大的重疊,如何解畫?

為何港人首置上車盤價格可以與市價脫鈎?居屋或綠置居會不會跟隨不與市價掛鈎?

問題還有不少,例如是否厚待綠表資格的公屋居民、僅有的房屋資源運用等等問題。如果是綠白表合資格人士,理論上身份矜貴,可選綠置居、新居屋、甚至未來的首置上車盤,似乎跟特首的原有構想有點不一致。如果條件改為首次置業,現正租住私人樓的一群是否較適合?而思考了這幾個問題後,鄔滿海所提是市場或個人的傳言,還是港府策略,唐榮認為屬前者居多。

再看看林鄭月娥在今年初參選特首時撰文指出,「很多中產的朋友都置業無期。年輕人雖然學業有成,勤奮工作,但是對擁有一個自住單位都只能望門興嘆。長遠而言,這種中產置業艱難的情況會影響部分人對香港的歸屬感,政府不能坐視不理。我會重新建立置業階梯,為不同收入的家庭提供置業的機會,包括︰

‧增加綠置居的供應,讓經濟條件有所改善的公屋租戶可購買居屋,並騰空公屋單位給輪候人士。

‧在居屋之上,構建中產可負擔的港人首置上車盤,重燃置業希望。

顧名思義,港人首置上車盤為香港人、首次置業者而設,並且是上車盤,所以應是實而不華的,不過以今天的靈巧設計,絕對可以是工整、舒適、實用、讓年輕小家庭可以負擔的安樂窩。」

所以,特首房屋的五層架構,應該是公屋、綠置居、居屋、港人首置上車盤和私人樓宇。

另一個大部分人關注的是價格問題,如果撇除依私人樓價的折扣等計算模式,只依照負擔能力推算樓價,唐榮估計最直接的是使用綜合住戶統計調查的家庭每月收入。

先看看單身人士,今年第二季的整體一人家庭的月入中位數是8,400元,依大銀行資料,資助房屋約可借出95%,以年息2%、供樓25年計算,供款額大約是月入的45%,換言之,月供只能負擔3,780元,大約是89萬元,若這89萬元是樓價的95%,單身一人大約可負擔的樓價約為94萬元。

依這個方法,唐榮再推算家庭月入的不同情況,相關數字依家庭統計資料分為四組,按揭條件與單身相同,附表是推算平均可負擔的樓價水平。如果林鄭政綱的理解,港人首置上車盤似乎更貼近過去的夾心階層住屋計劃,而非鄔滿海所提的較貼近新居屋的設定。當然,一切還是要等待林鄭十月的施政報告揭盅。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮