本周二有關房屋政策的消息相當熱鬧，特首林鄭月娥表示，十月公布的施政報告將交代她對本港房屋政策的看法和具體措施，以滿足市民置業安居的訴求。
有報道指，房協主席鄔滿海出席電台節目時表示，行政長官林鄭月娥計劃在首份施政報告提出的港人首置上車盤，主要對象是目前的居屋綠表白表申請人，價格會視乎申請人的負擔能力，未必與市價掛鈎，但因為價格較低，轉手亦有較多限制，只能賣給綠表白表人士，但毋須補地價。
另闢資助房 土地從何來？
如果依鄔滿海的說法，有幾點問題值得解答︰港人首置上車盤的土地來源？如何不影響原有公私營房屋的供應下，資助房屋多闢一條路綫？
港人首置上車盤與綠置居、甚至居屋有相當大的重疊，如何解畫？
為何港人首置上車盤價格可以與市價脫鈎？居屋或綠置居會不會跟隨不與市價掛鈎？
問題還有不少，例如是否厚待綠表資格的公屋居民、僅有的房屋資源運用等等問題。如果是綠白表合資格人士，理論上身份矜貴，可選綠置居、新居屋、甚至未來的首置上車盤，似乎跟特首的原有構想有點不一致。如果條件改為首次置業，現正租住私人樓的一群是否較適合？而思考了這幾個問題後，鄔滿海所提是市場或個人的傳言，還是港府策略，唐榮認為屬前者居多。
再看看林鄭月娥在今年初參選特首時撰文指出，「很多中產的朋友都置業無期。年輕人雖然學業有成，勤奮工作，但是對擁有一個自住單位都只能望門興嘆。長遠而言，這種中產置業艱難的情況會影響部分人對香港的歸屬感，政府不能坐視不理。我會重新建立置業階梯，為不同收入的家庭提供置業的機會，包括︰
‧增加綠置居的供應，讓經濟條件有所改善的公屋租戶可購買居屋，並騰空公屋單位給輪候人士。
‧在居屋之上，構建中產可負擔的港人首置上車盤，重燃置業希望。
顧名思義，港人首置上車盤為香港人、首次置業者而設，並且是上車盤，所以應是實而不華的，不過以今天的靈巧設計，絕對可以是工整、舒適、實用、讓年輕小家庭可以負擔的安樂窩。」
所以，特首房屋的五層架構，應該是公屋、綠置居、居屋、港人首置上車盤和私人樓宇。
另一個大部分人關注的是價格問題，如果撇除依私人樓價的折扣等計算模式，只依照負擔能力推算樓價，唐榮估計最直接的是使用綜合住戶統計調查的家庭每月收入。
先看看單身人士，今年第二季的整體一人家庭的月入中位數是8,400元，依大銀行資料，資助房屋約可借出95％，以年息2％、供樓25年計算，供款額大約是月入的45％，換言之，月供只能負擔3,780元，大約是89萬元，若這89萬元是樓價的95％，單身一人大約可負擔的樓價約為94萬元。
依這個方法，唐榮再推算家庭月入的不同情況，相關數字依家庭統計資料分為四組，按揭條件與單身相同，附表是推算平均可負擔的樓價水平。如果林鄭政綱的理解，港人首置上車盤似乎更貼近過去的夾心階層住屋計劃，而非鄔滿海所提的較貼近新居屋的設定。當然，一切還是要等待林鄭十月的施政報告揭盅。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮