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潛在供應破頂 單位落成緩慢難遏市

發佈時間: 2017/05/05

私樓供應的確在持續增加,上周公布的今年首季數字再創有紀錄新高,達96,000伙,較上季再增加2,000伙。但能夠滿足即時自住、投資收租需要的私樓現貨,仍未真正達到供應目標。

附表顯示,私樓供應確實持續增加,舉例2012年首季滾動統計的供應量只有64,000伙,至今年首季已增至96,000伙,但樓價同樣大升,2012年首季差餉物業估價署私樓樓價指數是185.3點,今年首季是314.2點,大升70%。供應上升似乎未能帶來平穩樓價的效果,為甚麼?

供應到位較預測緩慢

港府數字一直標榜96,000伙是未來3至4年的潛在供應,理論上以3年計,平均每年是32,000伙;若4年計是24,000伙,應該遠超每年18,000伙的目標,但重點是「潛在」二字,未必在3、4年登場。往日數據顯示,部分售出地皮,可以是4年內仍未推出樓花。換言之,唐榮來個大膽假設,如果96,000伙其實部分是未來5、6年的供應,如果以5年計,平均每年供應是19,200伙;若是以6年計,平均每年跌至16,000伙,已低過港府的供應目標。

私樓銷售已連續3年處於近17,000伙的高水平,2014年是16,857伙,2015年是16,826伙,2016年是16,793伙。唐榮又來個假設,即使每年供應有18,000伙,但每年市場已吸納超過8成的新供應,代表未有供應遠大於需求的狀況出現。

私樓吸納量持續強勁

還有一個數據可以參考,中原地產一份報告顯示,統計2013至2016年4年共有49,847個落成入伙的新盤單位,餘貨及從未推售的單位剩下3,400伙左右,只佔統計總數的7%左右,區區3,000餘伙是甚麼概念?若市況熱鬧,兩個月左右已足以消化這批餘貨,換言之,新盤市場沒有大量存貨堆積,發展商沒有去庫存的壓力,對新盤自然更惜售、訂價更進取。

新盤沒大量存貨堆積

即使港府喊了多年增加供應,每年供應目標18,000伙左右,但由推出土地至變成現樓,仍需要漫長時間,2015年私樓落成量只有11,280伙,2016是14,595伙;即使到了今年,預測落成量仍未能達到目標水平,僅有17,122伙,換言之,能夠滿足即時自住、投資收租需要的私樓現貨,仍未真正達到供應目標,最快要到2018年,落成量才達到19,526伙,所以,沒有預計中的大量單位落成,新樓自然無法帶來大量租盤供應。對私樓供應創新高為何沒有感覺?明白了嗎?

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮