加息周期來臨 香港樓價等待調整

美國自從去年12月加息過後，加上近期美聯儲轉向鷹派，市場一直預期美國今年將加息3次。無殼蝸牛最關心的，莫過於樓價會否隨加息下跌？跌市下又應否入市？本刊亦請教了交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰、香港按揭轉介董事總經理葉景強，以及冠域商業及經濟研究中心主任關焯照，齊齊分析樓市走向。

從本港對上三個加息周期可見（見附圖），利率上升導致樓價下跌並非必然，利率只是影響樓價的其中一個因素，樓價升跌同時要看當時香港的經濟環境。

跌一兩成 只屬於牛市調整

問：樓價會否跌，估計跌至甚麼水平？

羅家聰：回歸基本因素，貴得滯一定要跌，因樓價升得快過收入和租金。樓市跌很多時都是外圍因素觸發，如1997年亞洲金融風暴、1981年第二次石油危機。若外圍經濟放緩，而香港出現衰退，樓價會跌一定幅度。跌一兩成只是牛市調整，從樓市歷史看，樓市要跌，跌幅一定有三成至五成。就算樓價跌五成，其實樓價只是跌回2012、2013年水平。如果跌至2009年水平，也只是跌六成。

問：美國加息，會否扯高香港拆息？

葉景強：美息與港息有2.25厘的緩衝，如果香港不是有太多資金流走，而又有資金流入，香港未必需要跟隨加息。另外，大家也要留意辣招後的樓市成交，如果成交不多，銀行也未必敢加太多。早前H按抽升，但鎖息上限仍維持在2.15厘，暫時看不到會改變。如果美國加息加得多，也會窒礙自己經濟，而資金回流美國的影響，應要一段時間才顯現出來，我相信未來兩三年低息情況仍會維持。

交投淡靜 銀行未必加得多

問：應否趕及低息時代借盡？

關焯照：香港樓市早已泡沫，現在有足夠理由去調整。因此現在不宜增持物業，也不宜借盡。

問：若多過一個物業，應否賣出、增持現金？

葉景強：現在樓市成交愈來愈少，加辣後已很少人放樓，賣咗隨時買唔番！將來再買過，又付15％稅項，相信沒人會這樣做。況且現時租金回報仍不錯，大約有3厘。大家主要看看自己的風險，不一定需要賣樓減持。而且我看不到全世界會停止印銀紙，當貨幣增長比資產快，資產格價長期一定向上，我認同現在樓價是高位，但相信不會跌很多。當然，任何情況下大家也要保持足夠現金，提防經濟轉差，一旦被裁也有足夠資金供樓。

關焯照：大家有多餘的單位，可考慮賣出。因為息口上升，理論上資產價格要調整。

撰文：葉卓偉、鄒潔儀（原文刊於iMoney）