美國自從去年12月加息過後,加上近期美聯儲轉向鷹派,市場一直預期美國今年將加息3次。無殼蝸牛最關心的,莫過於樓價會否隨加息下跌?跌市下又應否入市?本刊亦請教了交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰、香港按揭轉介董事總經理葉景強,以及冠域商業及經濟研究中心主任關焯照,齊齊分析樓市走向。
從本港對上三個加息周期可見(見附圖),利率上升導致樓價下跌並非必然,利率只是影響樓價的其中一個因素,樓價升跌同時要看當時香港的經濟環境。
跌一兩成 只屬於牛市調整
問:樓價會否跌,估計跌至甚麼水平?
羅家聰:回歸基本因素,貴得滯一定要跌,因樓價升得快過收入和租金。樓市跌很多時都是外圍因素觸發,如1997年亞洲金融風暴、1981年第二次石油危機。若外圍經濟放緩,而香港出現衰退,樓價會跌一定幅度。跌一兩成只是牛市調整,從樓市歷史看,樓市要跌,跌幅一定有三成至五成。就算樓價跌五成,其實樓價只是跌回2012、2013年水平。如果跌至2009年水平,也只是跌六成。
問:美國加息,會否扯高香港拆息?
葉景強:美息與港息有2.25厘的緩衝,如果香港不是有太多資金流走,而又有資金流入,香港未必需要跟隨加息。另外,大家也要留意辣招後的樓市成交,如果成交不多,銀行也未必敢加太多。早前H按抽升,但鎖息上限仍維持在2.15厘,暫時看不到會改變。如果美國加息加得多,也會窒礙自己經濟,而資金回流美國的影響,應要一段時間才顯現出來,我相信未來兩三年低息情況仍會維持。
交投淡靜 銀行未必加得多
問:應否趕及低息時代借盡?
關焯照:香港樓市早已泡沫,現在有足夠理由去調整。因此現在不宜增持物業,也不宜借盡。
問:若多過一個物業,應否賣出、增持現金?
葉景強:現在樓市成交愈來愈少,加辣後已很少人放樓,賣咗隨時買唔番!將來再買過,又付15%稅項,相信沒人會這樣做。況且現時租金回報仍不錯,大約有3厘。大家主要看看自己的風險,不一定需要賣樓減持。而且我看不到全世界會停止印銀紙,當貨幣增長比資產快,資產格價長期一定向上,我認同現在樓價是高位,但相信不會跌很多。當然,任何情況下大家也要保持足夠現金,提防經濟轉差,一旦被裁也有足夠資金供樓。
關焯照:大家有多餘的單位,可考慮賣出。因為息口上升,理論上資產價格要調整。
撰文:葉卓偉、鄒潔儀(原文刊於iMoney)
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加息周期來臨 香港樓價等待調整
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2017-02-23
加息周期來臨-香港樓價等待調整