改變公私營房屋比例 樓價恐更瘋

據昨日《經濟日報》報道，有議員表示除了樓宇供應的因素，租金亦是支撑本地樓價的原因，認為只有建更多公屋令到租務市場回落，促政府考慮仔細研究公私營房屋比例應由6︰4改為7︰3的建議。

唐榮認為，私樓供應一個都不能少。

另外，亦有議員指出美國新總統上台後或令本港樓市波動，認為調高公營房屋的比例可起穩定經濟的功效。對於社會有意見認為公私營房屋比例應由6︰4改為7︰3，運輸及房屋局局長張炳良指目前公私營房屋新供應6︰4是一個審慎的平衡，若忽略私樓土地供應，會帶來樓市不穩定性，影響樓價與租金。

每年供1.8萬伙 屬基本底綫

先看看按照去年12月公布的最新房屋需求推算，政府以46萬個單位作為2017至18年度起10年期的總房屋供應目標，公、私營房屋新的供應維持6︰4，公營房屋供應目標為28萬個單位，當中包括20萬個出租公屋單位及8萬個資助出售單位；而私營房屋供應目標為18萬個單位，平均每年供應是1.8萬伙。

如果改為7︰3是怎樣的情況？10年建屋46萬單位，私樓佔3成，私樓建屋量將急減至13.8萬伙，平均每年僅剩下1.38萬伙，每年減少4,200伙，公營房屋則升至32.2萬伙。可以這樣估計，一手新樓市場，將由目前逐步供求趨向平衡轉向求過於供，回到5、6年前供不應求，新盤價相對二手價超高的局面，當然今時也不便宜。

每年或缺逾3千伙 樓價勢漲

附表是過去6年，土地註冊處一手住宅註冊成交登記宗數，可以看到最近3年，一手住宅每年的吸納量維持在接近1.7萬伙的水平，相當穩定，或多或少反映港府增加一手供應後，發展商更趨向貨如輪轉，推盤數量較2011至13年為多，該3年平均每年一手成交量不足1.2萬伙。

唐榮不清楚「尊貴」議員提議時是否只着眼公營房屋數量增加，而忽視私人樓宇市場的供求關係，如果調整至7︰3，私樓每年跌至1.38萬伙，意味3年後只有1.38萬新樓樓花可售、再3年只有1.38萬伙新樓成交，相較近3年1.7萬伙的一手吸納量，每年或會出現超過3,000伙的短缺，每年缺3,000伙長期累積，供不應求將為樓價瘋漲創造一個理想環境。

所以，可以說每年1.8萬伙供應是基本底綫，只略為高於近3年1.7萬伙的成交量，那比例真的不能改嗎？答案是可以的，如果1.8萬伙不變，只要10年建屋量由46萬伙大幅增加60萬伙，變為7︰3，私樓自然可以同樣維持在1.8萬伙的供應量。

尊貴的議員，這就是樓市現實數據所支持的私樓供應基礎，比例可不是隨便說改就改的！

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮